Створення ОСББ. Як усе зробити правільно

Суспільство невпинно розвивається, на заміну старому приходить щось нове. Це стосується не лише нових напрямів у мистецтві чи технічному прогресі, а й бажання власників нерухомого майна тримати все у своїх руках та безпосередньо брати участь під час вирішення питань, пов’язаних із комфортним і безпечним проживанням у власних помешканнях чи використанням належних їм приміщень для інших цілей. Саме тому і зростає попит на створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), особливо в новобудовах. Детальніше про їх створення розповідає фахівчиня Координаційного центру з надання правової допомоги Наталія Зайцева для видання ЮРИСТ&ЗАКОН.

Відповідно до ч. 1 ст. 385 Цивільного кодексу України власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку, користування квартирами та нежитловими приміщеннями й управління, утримання та використання спільного майна багатоквартирного будинку можуть створювати ОСББ.
Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” https://bit.ly/3AcsnS3 ухвалено ще у 2001 році, тож таке явище досить не нове в українському законодавстві. За інформацією Міністерства розвитку громад та територій України, станом на січень 2020 року в Україні діяло 32982 ОСББ.

ОСББ: покроковий алгоритм створення
В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне ОСББ. Водночас, якщо на спільній прибудинковій території розміщено два та більше багатоквартирних будинків, об’єднаних елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, то також може бути створено одне ОСББ.
Для створення ОСББ необхідно дотримуватися певної послідовності дій, передбаченої Законом

Утворення ініціативної групи
Ініціативну групу утворюють не менш як із трьох власників квартир або нежилих приміщень. Рішення про її утворення рекомендовано оформлювати протоколом, у якому відобразити план заходів, передбачених на початковому етапі:
- проведення роз’яснювальної роботи серед власників квартир / нежитлових приміщень щодо мети, завдань і переваг створення ОСББ, фінансових аспектів його діяльності;
- формування списку таких власників із зазначенням розміру площі нерухомого майна в багатоквартирному будинку, що належить їм на праві власності. Цю інформацію можна отримати безпосередньо від власників, а також у вигляді довідки, скориставшись Державним реєстром речових прав на нерухоме майно. У разі, якщо будинок збудовано давно й у згаданому реєстрі відомостей про власників немає, можна звернутися до департаменту відповідної місцевої ради, який опікується питаннями житлово-комунального господарства, чи бюро технічної інвентаризації (у містах вони продовжують функціонувати у вигляді комунальних підприємств)
- розроблення проєкту статуту ОСББ на основі Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 р. № 141https://bit.ly/3x6p8JJ. За потреби до такого проєкту статуту може бути внесено необхідні зміни й доповнення, запропоновані власниками квартир / нежитлових приміщень, яким цей документ надають для ознайомлення. Головне, щоб статут відповідав нормам законодавства.

Цікаво! На інтернет-ресурсі “ПРООСББ” https://proosbb.info можна ознайомитися з вдалими прикладами формулювання окремих положень статуту на основі Типового.
Крім того, повідомлення про створення ініціативної групи доцільно надіслати органу місцевого самоврядування, оскільки саме він за можливості може сприяти ініціативній групі в отриманні відомостей про співвласників багатоквартирного будинку, наданні приміщення для проведення установчих зборів тощо.

Скликання установчих зборів

Повідомлення про проведення установчих зборів здійснює ініціативна група в письмовій формі не менше ніж за 14 днів до дати їх проведення через вручення кожному співвласнику під розписку або поштове відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні потрібно зазначити: із чиєї ініціативи відбувається скликання зборів, місце та час проведення, проєкт порядку денного.
Крім того, повідомлення про проведення установчих зборів потрібно розмістити на дошках оголошень у під’їздах або у визначених для цього місцях. Також задля уникнення в майбутньому судової тяганини з підстави, що не всі власники знали про проведення установчих зборів, можна розмістити відповідне оголошення в засобах масової інформації та групах у соціальних мережах. Зазвичай нині в кожному будинку для вирішення нагальних питань такі групи функціонують у вайбер, телеграм тощо.
Установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можна проводити після державної реєстрації права власності на більше ніж половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку.
У проєкті порядку денного установчих зборів має бути відображено ті питання, за які відбуватиметься голосування під час їх проведення. Зазвичай це:

1. обрання голови установчих зборів;
2. створення ОСББ;
3. затвердження статуту ОСББ;
4. обрання членів правління;
5. обрання ревізійної комісії (ревізора) із числа співвласників квартир / нежитлових приміщень;
6. обрання вповноваженої особи для вчинення всіх необхідних дій для державної реєстрації ОСББ тощо.

Проведення установчих зборів

На початку установчих зборів більшістю голосів присутніх співвласників або їхніх представників обирають голову, який і веде збори.
Кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Однак, якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить більш як 50 % від загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, то кожен співвласник на установчих зборах має один голос, незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.

Рішення про утворення ОСББ є ухваленим, якщо за нього проголосувало більш як половина від загальної кількості всіх співвласників (тобто 50 % + 1), після чого його потрібно оформити протоколом установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку. Як зразок для оформлення такого протоколу можна використовувати форму протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку, затверджену наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 25.08.2015 р. № 203 https://bit.ly/2UeYWxS Протокол веде голова установчих зборів або секретар, якого також можна обрати із числа присутніх.

Саме установчі збори затверджують статут майбутнього ОСББ і визначають й уповноважують із числа присутніх відповідальну особу за проведення державної реєстрації ОСББ. Це може бути голова установчих зборів, член ініціативної групи або будь-хто охочий зі співвласників.
На установчих зборах, які за своєю суттю є загальними зборами, обирають також членів правління ОСББ (зазвичай від трьох осіб, щоб була можливість ухвалювати рішення правління більшістю голосів). Своєю чергою члени правління на своєму засіданні обирають голову правління, що оформлюють відповідним протоколом. Голова правління з-поміж іншого діє без доручення від імені ОСББ й укладає в межах своєї компетенції договори та вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління, розпоряджається коштами ОСББ згідно із затвердженим кошторисом і рішеннями правління, а також наймає на роботу в об’єднання і звільняє працівників тощо.

Кожен присутній власник житлового / нежитлового приміщення має визначитися зі своїм голосом – за, проти чи утримався – щодо питання, винесеного на обговорення, зокрема і про створення ОСББ; зазначити обраний варіант у протоколі установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку та засвідчити його власним підписом. Крім того, до протоколу також заносять відомості щодо документа, який підтверджує право власності на квартиру / нежитлове приміщення та загальний розмір її (його) площі.

Проведення письмового опитування

Якщо під час проведення зборів співвласників для ухвалення рішення не набрано 50 % кількості голосів за чи проти створення ОСББ, проводять письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах, через власноручне заповнення ними листків опитування, у яких вони зазначають:
- прізвище, ім’я, по батькові співвласника;
- документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення;
- номер квартири або нежитлового приміщення;
- загальна площа квартири або нежитлового приміщення;
- документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників);
- відповідь співвласника на питання: так, ні або утримався;
- особистий підпис співвласника й особи, яка проводила опитування.

Листки письмового опитування співвласників пронумеровують, прошнуровують і додають до відповідного протоколу зборів.
Таке опитування проводить ініціативна група та за бажанням інші співвласники протягом 15 календарних днів із дати проведення установчих зборів. Голоси, отримані під час письмового опитування, заносять до протоколу установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку та підсумовують із голосами, отриманими під час установчих зборів.
Якщо за результатами вчинених дій не набрано 50 % голосів “за” утворення ОСББ, рішення є неухваленим. Якщо ж необхідну кількість “за” набрано – рішення про створення ОСББ є ухваленим, про що доцільно повідомити співвласників будинку, що можна зробити розмістивши відповідне оголошення у спеціально відведених для цього місцях, вкинувши листівки з відповідною інформацію до поштових скриньок тощо.

Державна реєстрація ОСББ

Оскільки об’єднання створюють як непідприємницьке товариство, то для проведення його державної реєстрації підлягають застосуванню вимоги, установлені для реєстрації юридичної особи відповідно до ЗУ “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань” https://bit.ly/3qzxLds
Уповноважена особ подає державному реєстратору (працівник центру надання адміністративних послуг або нотаріус) такі документи:
- заяву про державну реєстрацію створення юридичної особи за формою, установленою наказом Міністерства юстиції України від 18.11.2016 р. № 3268/5 (за бажанням уповноваженої особи державний реєстратор може сформувати та роздрукувати заяву про державну реєстрацію, на якій уповноважена особа поставить власний підпис);
Уповноважена особа в заяві про державну реєстрацію створення ОСББ може зазначати прохання про внесення ОСББ до Реєстру неприбуткових установ та організацій без подання окремої заяви.
- два примірники статуту ОСББ (підписаний головою установчих зборів або іншою вповноваженою зборами особою, прошитий і пронумерований);
- протокол установчих зборів або його нотаріально засвідчена копія;
- документ, що посвідчує повноваження уповноваженої особи (державному реєстратору також необхідно буде пред’явити паспорт).

Державна реєстрація юридичної особи відбувається протягом 24 годин після надходження відповідних документів безплатно, тобто адміністративний збір не справляють.
З моменту державної реєстрації ОСББ є створеним і набуває визначених законодавством прав та обов’язків.

Відкриття банківського рахунку

Після проведення державної реєстрації ОСББ необхідно визначитися з банківською установою та відкрити рахунок, на який надходитимуть внески та платежі власників квартир / нежитлових приміщень на утримання й ремонт приміщень. Зазначені кошти потрібно витрачати на потреби багатоквартирного будинку, зокрема на надання послуг утримання будинків, споруд і прибудинкової території.

Укладення договорів
Для забезпечення утримання й експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку (включно з поточним ремонтом, утриманням багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачанням і водовідведенням, теплопостачанням й опаленням, вивезенням побутових відходів) ОСББ за рішенням загальних зборів має право укладати всі необхідні договори.

Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення ОСББ, у тримісячний строк із дня його державної реєстрації забезпечує передання йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. Якщо ж виявиться, що відповідних документів немає, колишній балансоутримувач зобов’язаний їх відновити за власний рахунок протягом 6 місяців із моменту державної реєстрації ОСББ.

Корисно! З 19 квітня 2021 року на освітній платформі Prometheus https://prometheus.org.ua/ безкоштовно можна пройти серію онлайн-курсів “ОСББ: абетка успіху” Теми: “Створення і початок діяльності ОСББ”, “Бухгалтерський облік для ОСББ”, “Технічні поради щодо обслуговування багатоквартирного будинку для ОСББ”.

Отже, як бачимо, процедура створення об’єднання співвласників багатоквартирних будинків на папері виглядає просто та логічно, але, як кажуть, скрізь є своє підводне каміння. Тому, перш ніж безпосередньо братися за створення ОСББ, доцільно прискіпливо ознайомитися зі спеціальним законодавством у цій сфері, судовою практикою з метою її врахування для уникнення помилок, що можуть стати підставою для позовних вимог у майбутньому, а також за бажанням проконсультуватися з представниками інших будинків, які вже пройшли цей шлях.